Правовое обоснование возможности «арендных каникул»
С точки зрения гражданского права такие условия допустимы. Принцип свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) позволяет сторонам самостоятельно определять его условия, если они не противоречат императивным нормам закона.
Судебная практика подтверждает возможность дифференцированного порядка расчётов:
-
в первый месяц — символическая плата (например, 1 000 руб.);
-
со второго месяца — стандартная ставка (например, 200 000 руб.).
Пример: решение АС Краснодарского края от 08.07.2025 по делу № А32‑70660/2024.
Налоговые риски для сторон
При полном освобождении от арендной платы
Для арендодателя:
-
риск квалификации периода «каникул» как безвозмездного оказания услуг (п. 1 ст. 146 НК РФ) — обязанность начислить НДС;
-
невозможность учесть в расходах амортизацию и иные затраты, связанные с «безвозмездным» использованием имущества (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Для арендатора:
- необходимость признать внереализационный доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного объекта (п. 8 ст. 250 НК РФ).
При установлении символической платы
-
налоговый орган может усмотреть многократное отклонение цены от рыночного уровня;
-
вероятны доначисления НДС и налога на прибыль арендодателю (на основании п. 3 Обзора ВС РФ от 16.02.2017).
Судебная практика по отклонению цен
Ключевые позиции:
-
Многократное отклонение — превышение рыночной цены более чем в 2 раза (определение ВС РФ от 29.03.2018 № 303‑КГ17‑19327).
-
Незначительное отклонение (до 52 %) не признаётся многократным (постановление АС Центрального округа от 25.03.2019 № Ф10‑485/19).
-
Если цена сделки обоснована, доначисления признаются незаконными (например, постановление Пятнадцатого ААС от 13.11.2024 № 15АП‑9067/24).
Аргументы в защиту возмездности сделки
Несмотря на формальные риски, «арендные каникулы» можно обосновать как:
-
элемент единой возмездной сделки (договор аренды — длящийся);
-
инструмент привлечения арендаторов, направленный на увеличение доходов в долгосрочной перспективе;
-
особый порядок ценообразования, согласованный сторонами.
Проблемы правоприменения
-
Отсутствие официальных разъяснений Минфина и ФНС по данному вопросу.
-
Неоднозначность судебной практики: арбитражные суды могут поддержать как налогоплательщика, так и налоговый орган.
-
Риск формального подхода со стороны проверяющих, которые склонны трактовать «каникулы» как безвозмездное пользование.
Рекомендации
-
Избегать полного освобождения от арендной платы — это максимально повышает риск спора.
-
При использовании символической платы:
— документально обосновать её размер (например, затраты на подготовку помещения);
— подтвердить, что цена не отклоняется от рыночной более чем в 2 раза.
- Предусмотреть в договоре:
— чёткие сроки «арендных каникул»;
— механизм перехода к стандартной ставке;
— экономическое обоснование льготного периода.
Вывод
«Арендные каникулы» юридически допустимы, но несут существенные налоговые риски. Установление символической платы не исключает рисков полностью — ключевое значение имеет соотношение этой платы с рыночными ставками. В условиях правовой неопределённости сторонам следует тщательно документировать экономическую обоснованность условий договора.